Pignoramento immobiliare: guida alla procedura
Il pignoramento immobiliare rappresenta una procedura di esecuzione forzata comunemente adottata dai creditori per recuperare, almeno parzialmente, i propri crediti. Ti trovi in una situazione di rischio di pignoramento immobiliare o hai già ricevuto una notifica in tal senso? In questa guida completa ti forniremo tutte le informazioni necessarie riguardo a questa procedura, inclusa la normativa di riferimento, l'iter dettagliato delle fasi della procedura e le opzioni di difesa disponibili. Saremo in grado di fornirti informazioni chiare e utili.
Pignoramento immobiliare: Descrizione e contesto
In un periodo di instabilità economica, sempre più persone possono trovarsi nell'impossibilità di onorare i propri debiti contratti. Tra le misure di tutela disponibili per il creditore, l'esecuzione forzata rappresenta una soluzione. Il pignoramento immobiliare consiste nel processo di esproprio coattivo attraverso il quale il creditore può aggredire i beni immobiliari del debitore. Questa procedura permette al creditore di recuperare, almeno parzialmente, le somme dovute. Per avviare questa procedura, è necessario presentare una richiesta al tribunale competente, e nel caso di esito positivo, l'atto di pignoramento immobiliare viene notificato al debitore tramite un ufficiale giudiziario.
All'interno di questo atto, devono essere inclusi tutti gli estremi catastali dell'immobile (come il comune di ubicazione, il foglio, la particella, il subalterno, la rendita catastale, ecc.), elementi indispensabili per identificare univocamente il bene soggetto a pignoramento. È possibile anche pignorare alcuni diritti reali, come il diritto di proprietà, il diritto di usufrutto e il diritto di superficie.
Normativa di riferimento
La normativa che disciplina il pignoramento immobiliare è contenuta nel Libro III del Codice di Procedura Civile, che dettaglia il processo di esecuzione. In particolare, gli articoli dall'474 al 512 forniscono i principi generali che regolano le procedure di espropriazione forzata, mentre gli articoli dall'555 al 598 si riferiscono specificamente al pignoramento immobiliare.
Le fasi della notifica del pignoramento immobiliare
Durante la procedura di pignoramento immobiliare, si distinguono cinque fasi fondamentali:
Invio del decreto ingiuntivo al debitore (mediante il quale il creditore ottiene un titolo esecutivo per la riscossione coattiva del credito).
Notifica dell'atto di precetto al debitore.
Invio dell'atto di pignoramento al debitore.
Trascrizione dell'atto nei registri immobiliari.
Vendita dell'immobile tramite asta giudiziaria.
La procedura di pignoramento immobiliare non può essere avviata senza aver preventivamente informato formalmente il debitore attraverso i passaggi sopra menzionati.
Una volta avviata la procedura esecutiva di pignoramento immobiliare, il debitore viene nominato custode degli immobili pignorati dal giudice, consentendogli di continuare a occuparsene e a mantenerli. Nel frattempo, il creditore ha 45 giorni per presentare una richiesta di vendita dei beni e, al termine di tale periodo, ha ulteriori 60 giorni per raccogliere e presentare tutti i documenti richiesti dalla normativa, o in alternativa, un certificato notarile.
Dopo aver valutato il valore dei beni da parte di un professionista, il giudice autorizzerà la vendita, che può avvenire secondo due modalità:
Vendita per incanto: in questa modalità, gli interessati presentano offerte in busta chiusa, accompagnate da una cauzione. L'offerta, una volta presentata, non può essere revocata. Questa modalità viene adottata quando il giudice ritiene che l'immobile possa essere venduto a un prezzo superiore a almeno la metà del suo valore.
Vendita senza incanto: in questo caso, viene organizzata un'asta alla quale possono partecipare tutti gli interessati. Anche in questa situazione, è richiesta una cauzione. Il giudice emette l'ordine di vendita e stabilisce il trasferimento di proprietà a favore dell'acquirente. Con la riforma del 2005, la vendita senza incanto è diventata un passaggio preliminare obbligatorio per poter procedere alla vendita all'asta.
Il pignoramento immobiliare perde la sua efficacia quando sono trascorsi 45 giorni dalla sua conclusione senza che sia stata richiesta l'assegnazione o la vendita dell'immobile.
Costi per il creditore nel pignoramento immobiliare
I pignoramenti immobiliari comportano un costo totale molto elevato per l'intera procedura, a causa delle lunghe tempistiche coinvolte. A titolo di esempio, sommando tutte le spese direttamente connesse alla procedura, i costi possono variare da € 1.500 a oltre € 2.500. Tra queste spese rientrano la notifica del precetto e del pignoramento, l'iscrizione a ruolo della procedura (contributo unificato + diritti di segreteria), la trascrizione del pignoramento, l'aggiornamento delle visure immobiliari, la pubblicità dell'asta, il gestore dell'asta telematica, e così via.
Oltre a queste spese, occorre considerare anche i compensi professionali per i vari professionisti coinvolti nella procedura, come il notaio per la relazione sostitutiva, l'esperto estimatore, il custode giudiziario, il professionista delegato alla vendita e l'avvocato incaricato. La spesa più rilevante è rappresentata dal compenso del professionista delegato alla vendita, per il quale sono previsti tre livelli tariffari in base al valore dell'immobile. In generale, considerando una media, i compensi professionali possono variare tra € 12.000 e € 15.000.
Diventa evidente che una procedura di pignoramento immobiliare comporti costi piuttosto elevati, motivo per cui i creditori tendono a preferire, quando possibile, altre forme di esecuzione forzata, come ad esempio il pignoramento presso terzi.
Per quanto riguarda i tempi del pignoramento immobiliare, di solito passano circa 7-8 mesi tra la notifica del pignoramento e la prima vendita all'asta. In caso di successo nella vendita all'asta, si stima normalmente un periodo medio di 15 mesi per portare a termine l'intera procedura, seguito da un ulteriore periodo minimo di 6 mesi per concretizzare e finalizzare la vendita.